不動産を売却する場合や抵当権等の担保権を設定する場合、登記申請には権利証が必要になります。「権利証を紛失したので、法務局で再発行してもらえますか？」とよく問い合わせをお受けします。残念ながら、権利証を紛失したり破棄してしまった場合でも、法務局で権利証を再発行してもらうことはできません。不動産登記法上、一度発行された権利証を再発行する手続きは想定されていないからです。

では、不動産を売却する際に必要な権利証（登記済証、登記識別情報）がなければ、どうすればいいのでしょうか？

その場合、次の３つの手続きのうちいずれかの制度を利用することになります。

ここではまず（１）の事前通知制度についてご説明いたします。

（１）事前通知制度

事前通知制度とは、登記済証を添付せずまたは登記識別情報を提供せずに登記申請を行った場合、今回の登記申請について法務局から登記申請人に対し直接「登記申請についての意思確認の照会」を行う制度です。

たとえば、不動産の売主が権利証を紛失したとします。権利証を添付せずに登記申請を行うと、数日後、法務局から売主である登記義務者に対して登記申請についての本人の意思を確認するための書面が郵送で通知されます。

法務局からの通知を受けた登記義務者は、一定期間内に「登記申請の内容について間違いのない旨の申出」を行う必要があります。

具体的には、法務局から送られてくる事前通知書に「この登記申請の内容は真実です」という回答欄がありますので、署名および実印で捺印をし法務局へ持参または郵送で送り返します。指定の期間までに書類が法務局に到着することで、権利証がなくても不動産の売却手続き（買主への名義書換）を行うことが可能になります。

ちなみに、申出期間は、法務局が通知を発送した日から二週間以内と定められており、この期間内に法務局に登記義務者から申出がなければ、登記申請自体が却下されるか、または登記申請を取下することになりますので、指定の期日までに法務局へ返信が届くよう注意が必要です。

この制度にはデメリットがあります。それは法務局から通知を受け取った登記義務者が間違いない旨の申出を行わなければ登記申請を行っても登記手続きが進んで行かない、という点です。

よって、不動産の売買取引や抵当権設定などの担保設定の登記申請では、実務上この事前通知制度を利用することはほとんどありません。売買の売主や担保設定の所有者が法務局に対して申出を行わない、あるいは申出が遅れるてしまって登記申請が却下されるといったリスクがありますので、実務では事前通知制度ではなく（２）「資格者代理人による本人確認情報の制度」を利用することがほとんどです。

一方、親子間での贈与や抵当権抹消といった登記申請では、登記義務者が申出期間さえ守れば申出を怠る可能性も少ないことから、事前通知制度が利用されることがあります。

実際に事前通知制度を利用して贈与を行ったケースを下記の解決事例でご紹介しています。ぜひこちらもお読みください。